Поставщики оборудования и услуг | "Практика торговли" | "РесторановедЪ" |
Delinform.ru - интернет-журнал деловой информации для профессионалов торговли и ресторанного бизнеса. На главную страницу
Рейтинг@Mail.ru

Интернет-журнал деловой информации
для ритейлеров, рестораторов и отельеров
Сегодня
23/07/2019
Новости | Издания | Каталог оборудования | Публикации | Мероприятия | Контакты | Retailmagazine.ru| Restoranoved.ru | Напишите нам На главную 





Горячие споры вокруг арендных ставок

Людмила Рева
Людмила Рева
Елена Степанова
Елена Степанова
Недавно информационные ленты распространили новость о том, что новосибирская сеть торгово-развлекательных комплексов «Континент» задержала имущество (оборудование и аппаратуру почти на 50 млн руб.) своего арендатора - кинопрокатчика «АртСайнс Синема Дистрибьюшн» в качестве залога за невыплаченные суммы (12 млн руб.) по договору аренды. А арендатор в свою очередь обратился в арбитражный суд с исками к арендодателю. Мы не хотим брать на себя роль третейского судьи в этом деле. Этот случай - лишь повод поговорить на актуальную сегодня тему взаимоотношений арендодателей и арендаторов. К сожалению, в сложных экономических условиях, на фоне падения покупательского спроса и снижения продаж, конфликты, подобные новосибирскому, довольно часты.
Вопрос аренды порой вызывает бурные споры, как все, что касается денег.

В начале года общественные организации (одни - объединяющие представителей розницы, другие - представляющие торговые центры) распространяли открытые письма и тому подобные обращения к своим коллегам в первом случае настоятельно рекомендующие требовать снижения арендных ставок, во втором – не идти на это. Но и те, и другие в конечном счете (как показывают прошедшие полгода) уступили. Сегодня многие торговые сети говорят, что добились снижения ставок за аренду на 10-20% а то и на 50% - арендодатели идут на это, поскольку выгоднее получать минимальный доход, чем оставаться ни с чем. В то же время есть успешные торговые комплексы, поток покупателей в которые сохраняется, и потому в них ставки не снижаются, а все арендные места заняты.

Привлечь сторонних консультантов


Консалтинговые компании отмечают, что в последнее время собственниками и арендаторами востребована такая услуга как представление интересов клиентов в ходе переговоров о пересмотре условий аренды.

- Переговоры арендаторов с арендодателями по вопросам аренды происходят довольно часто, наши юристы востребованы, поскольку вопросы цены по-прежнему актуален, и арендаторы стремятся создать себе максимально комфортные условия аренды офиса, склада или торгового помещения, - говорит Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA St.Petersburg. - В стрит-ритейле, вопрос изменения ставки аренды возникает, как правило, если меняется ставка аренды в соседних зданиях с аналогичными параметрами. В этом случае арендатор пытается добиться такого же снижения или переезжает. С этим связана ротация арендаторов на главных торговых улицах, которую мы наблюдали в первом полугодии 2009 года. Однако арендодатели не всегда идут на уступки, особенно если помещение характеризуется высокой ликвидностью – премиальной локацией, хорошим состоянием, высоким покупательским потоком. Случаи завершения переговоров в пользу арендаторов, конечно, тоже есть, однако итоговый размер скидки всегда индивидуален и не разглашается.

В среднем, дисконт с арендной ставки в Петербурге варьируется сегодня от 10 до 30%. Если договор аренды заключен на длительный срок, скидка будет минимальной, либо сторонам придется заключать дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендных платежей. В случае, если между собственником помещения и арендатором заключен краткосрочный договор и договориться о снижении ставки не удастся, арендатор съедет из помещения.

Заявки на содействие в проведении переговоров об изменения арендной платы в ASTERA St.Petersburg поступают в равном количестве как от арендаторов, так и от собственников. В конце 2008 года такие заявки делали, в основном, собственники помещений, с начала 2009-го активизировались арендаторы.

- Фактически коррекция арендных ставок по заключенным договорам аренды произошла в первом квартале 2009 года, и сейчас такие заявки возникают по остаточному принципу, - подчеркивает Людмила Рева. - Если нанимателями площадей и владельцам объектов так и не удается договориться, одна из сторон обращается в суд. Но замечу, имеющие место факты снижения арендной платы все-таки в основной массе – результат конструктивного диалога сторон, без вмешательства судебных инстанций.


Встретимся в суде!


Арендаторам и арендодателям не всегда удается достичь консенсуса безболезненно. Кто виноват из них, кто прав, в каждом конкретном случае определяет закон.

В каких же случаях уместны разговоры о снижении арендных ставок?

- Изменение арендной платы, зафиксированной в договоре, допустимо, но существует ряд законодательных ограничений, - говорит Елена Степанова, старший юрист московского офиса компании Capital Legal Services. - Например, невозможно изменять арендную плату чаще, чем 1 раз в год. Если же стороны предусмотрели в договоре способ изменения арендной платы, скажем, в виде изменения некого процента компенсации, и применяют это условие, опыт судебной практики говорит, что условие в виде ограничения «не чаще 1 раза в год» считается соблюденным. Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы в том случае, если условия использования переданных в аренду помещений или их состояние значительно ухудшилось. Что значит «ухудшилось», в законодательстве, конечно, не определено, но существует некий подход, сложившийся в рамках судебной практики, и сводится он к тому, что это изменение условий, которое привело к невозможности арендатору рассчитывать на то, на что он рассчитывал, заключая договор. Правда, судебная практика показывает, что чаще это не срабатывает.

Какие конфликтные ситуации возникают во взаимоотношениях арендаторов и арендодателей в текущих экономических условиях и обстоятельствах?

- Существует ряд наиболее типичных оснований для конфликтов между арендаторами и арендодателями, - констатирует Елена Степанова. – Во-первых, неплатежи со стороны арендаторов, во-вторых, их требование снизить размер арендной платы, в-третьих, требование, как арендаторов, так и арендодателей, в одностороннем порядке изменить или расторгнуть договор аренды, в-четвертых, вопросы, связанные с освобождением помещений от арендаторов, от имущества арендаторов.

Все мы знаем, что действующее законодательство требует от арендатора производить оплату за использование помещений в условиях, сроках и в порядке, предусмотренных договором на согласованных сторонами условиях. Стороны свободны в выборе форм оплаты и определении условий внесения арендной платы, которые они закрепят в договоре. В этом отношении законодательство предоставляет большой объем возможностей. Скажем, арендная плата может быть фиксированной, может начисляться как «процент с оборота» или подразумевать под собой бартерное соглашение о неденежной форме компенсации (выполнение работ или оказание услуг).

- Представим ситуацию: арендная плата не выплачивается более двух сроков подряд - арендодатель негодует, - говорит Елена Степанова. - Ему следует руководствоваться предложениями, предусмотренными в заключенном договоре. Он может применить как штрафные санкции, которые прописаны сторонами в договоре, неустойки, пени или другие формы негативного воздействия. Есть ряд мер, которые арендодателю предлагает и гражданское законодательство. Прежде всего, он может потребовать досрочного внесения арендной платы (но не более чем за 2 срока подряд). Впрочем, данное право можно применить только в том случае, если имеет место существенное нарушение сроков внесения арендной платы. Если это действия не возымело, арендодатель может попытаться добиться истины досрочным прекращением договорных отношений. Из возможных его вариантов весьма эффективный способ – расторжение договора по соглашению сторон. Если это не возможно, существует ряд альтернативных подходов. Например, судебное расторжение – менее эффективное с точки зрения временных и трудозатрат, но все-таки результативное.

Существует вариант, когда один из партнеров в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор. Причиной может служить существенное нарушение условий договора. Но здесь следует отметить один практический момент: если стороны не зафиксировали в договоре тот перечень нарушений, которые считают существенными, в суде будет достаточно проблематично доказать, что нарушение, допущенное одной из сторон, было существенным.

Эмоциональные выходки не правомочны


Случается, что арендатор не находит для себя другого выхода из долговых обязательств по аренде как покинуть площади, вывезти активы, укрыться и забыть все как страшный сон. Но это эмоциональный поступок, а не рациональный.

- Арендатору не следует забывать, что пока действует договор, арендодатель сохраняет право начислять арендную плату в пределах срока действия договора, - подчеркивает Елена Степанова. - Когда чаша его терпения будет переполнена, арендодатель сможет подать иск о возмещении задолженности. Но! Если компания-арендатор стала банкротом, если у нее нет активов, чтобы покрыть все задолженности, а очередь из кредиторов длинна, то арендодатель окажется в весьма тяжелом положении, потому что долги по аренде будут возвращаться отнюдь не в первую очередь.

Эмоциональные действия случаются и со стороны владельцев объектов. Порой когда арендатор не вносит арендную плату и не хочет добровольно съезжать, арендодатель по собственной инициативе старается не допустить арендатора к его же имуществу, либо собственноручно перемещает его оборудование, инвентарь, товары.

-Это не законно, если, конечно, подобные санкции не прописаны в действующем договоре, - констатирует Елена Степанова. - Если действие договора не прекращено, а арендодатель, пусть и в присутствии правоохранительных органов, начнет перевозить имущество арендатора (даже внезапно исчезнувшего), то, когда арендатор появится, он сможет предъявить требования, например, что часть товара испорчена, что-то поломано, а что-то вообще исчезло. Как бы хорошо документально арендодателем не было зафиксировано все, что было сделано при перемещении его имущества – составлены акты, действия осуществлялись в присутствии свидетели, - все равно такие требования арендатора будут считаться обоснованными. И тогда владелец объекта может понести убытки более значительные, чем величина просроченной арендной платы.

А что делать арендатору, если арендодатель выключает свет «за неуплату аренды», иными действиями препятствует функционированию магазина арендатора-должника?

- Если срок действия договора закончен, то арендодатель волен поступать и так, - продолжает Елена Степанова. - Если же договор имеет силу, и в нем не прописана подобная санкция, то арендатор может в судебном порядке взыскать компенсацию за ущерб, возникший в связи с выключением электроэнергии. Арендодатель действует незаконно. Если он не выключает электроэнергию или чинит другие препятствия работе арендатора, нужно фиксировать эти действия с милицией, а потом обращаться в суд с требованием возмещения ущерба (даже того дохода, на который арендатор рассчитывал, но не получил из-за этого отключения электричества).

И все-таки мы бы хотели, чтобы стороны находили компромиссные решения, потому что конфликты не конструктивны, потому что в этом случае проиграть могут обе стороны.


Светлана Вахрушева
В статье использованы материалы форума «МОЛЛ – 2009»



21-08-2009 12:22
Соб. инф.


События
Санкт-Петербургский городской туристический информационный центр
Информнаука
 







Rambler's Top100 Яндекс цитирования