Поставщики оборудования и услуг | "Практика торговли" | "РесторановедЪ" |
Delinform.ru - интернет-журнал деловой информации для профессионалов торговли и ресторанного бизнеса. На главную страницу
Рейтинг@Mail.ru

Интернет-журнал деловой информации
для ритейлеров, рестораторов и отельеров
Сегодня
25/08/2019
Новости | Издания | Каталог оборудования | Публикации | Мероприятия | Контакты | Retailmagazine.ru| Restoranoved.ru | Напишите нам На главную 





CRE SUMMIT & AWARDS продемонстрировал тенденции рынка коммерческой недвижимости

29-30 июня в Санкт-Петербурге, в гостинице «Коринтия Невский Палас» состоялся уже ставший традиционным саммит рынка коммерческой недвижимости CRE SUMMIT 2011. В его работе приняли участие 245 человек, представлявших 121 компанию из 27 городов России.
Об инвестициях

Основными темами для дискуссий на секции «Инвестирование, финансирование, оценка» в рамках CRE Summit 2011 стали проблемы привлечения иностранных инвестиций на российский рынок коммерческой недвижимости, выбор привлекательных для вложений сегментов и регионов, альтернативные схемы финансирования проектов и др. Судя по высказываниям спикеров секции, глобальные проблемы остались те же, что и до кризиса. Среди основных трудностей, препятствующих активному развитию рынка инвестиций в недвижимость, эксперты назвали высокие риски при реализации проектов, дефицит качественных объектов, отсутствие доверия к рынку со стороны иностранных инвесторов из-за существующих административных барьеров, перманентно изменяющихся правил игры, коррупционной составляющей и пр. Эксперты, выступившие на сессии, немного разошлись в оценке того, какие сегменты станут привлекательными для инвестиций в прогнозируемом будущем, но были солидарны в том, что в ближайшее время инвесторам будет наиболее интересна жилая и торговая недвижимость.

- Не стоит недооценивать и офисный сегмент, - резюмировали спикеры, - но здесь требования инвесторов по качеству и доходности объектов гораздо жестче.

О роли управляющих компаний

Участники дискуссии по теме Facility Management на CRE Summit обсудили, что является критерием эффективности работы управляющей компании (УК) для собственника. По мнению одного из участников дискуссии - это отсутствие проблем на объекте (плохая доходность – тоже проблема). Другой участник отметил, что УК является лицом и представителем собственника, поэтому критерий работы УК - это лояльность арендаторов. Несколько участников подчеркнули, что главный критерий для собственника – это понимание и соблюдение УК его целей.

Участники дискуссии обсудили новые ниши, которые управляющие компании рассматривают как перспективные для своей деятельности. Валентина Антипова, директор департамента торговой недвижимости NAI Becar, отметила, что помимо обычных услуг управления офисами и торговлей, у компании появился такой интересный сегмент, как управление непрофильными активами банков.

- Это уже настоящий Asset Management, настоящее управление активом, т.к. банки полностью отдают объекты на откуп УК, не желая вникать в этот бизнес, - рассказала г-жа Антипова. - Первый наш контракт – это портфель ВТБ: есть и площадки, и недостроенные объекты, и хорошие уже работающие объекты, которые надо просто немного подчистить. Кроме того, мы начинаем заниматься управлением вокзалами. Сейчас в разных городах происходит реконструкция вокзалов, их пытаются сделать приносящими доход. Также NAI Becar начала заниматься управлением элитным жильем.

Представитель из Colliers FM рассказал о таких новых нишах, как управление объектами в стрит-ритейле, т.е. отделениями банков и бутиками. Недавно компания подписала договор на управление более 20 бутиками.

О консультантах и их ошибках

По словам участников дискуссии по консалтингу на посткризисном рынке, кризис привнес много нового в работу консалтинговых компаний.

- Сейчас без маркетинга вообще не начинается ни один проект, - констатировал Игорь Горский, «АРИН». - Самое сложное спрогнозировать спрос, понять, что будет актуально и востребованно в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Раньше рынок нивелировал ошибки консультантов и самих девелоперов ростом ставок. Сейчас такого нет. Кроме того, после кризиса очень важным направлением работы консультантов стал консалтинг для банков в сфере управления непрофильными активами.

Клиенты консалтинговых компании нередко сетуют на то, что консультанты не отвечают за свои ошибки. Вопрос ответственности консалтинговой компании также обсудили эксперты в рамках CRE Summit.

- В нашей практике было два случая, когда был сделан консалтинг с ошибками, мы вернули деньги, - поделился Денис Колокольников, генеральный директор RRG. - Во избежание ошибок каждый отчет по каждому городу, объекту и т.п. мы делаем с нуля. У нас нет отчетов, на основе которых делались бы другие отчеты. Есть система штрафов для сотрудников компании: взял из Интернета непроверенные данные – штраф 500 долларов, указал в отчете не тот город - штраф 500 долларов и т.п. Сейчас люди уже понимают ответственность за свою работу и делают качественно.

В свою очередь Андрей Розов, Jones Lang LaSalle, отметил, что ответственность для консалтинговых компаний есть в оценке. Оценщик отвечает даже своим имуществом, если страховка не покрывает расходов. В то же время Светлана Чевдарь, ЛАИР, подчеркнула, что на самом деле ответственности нет и в оценке, так как на практике нет ни одного случая выплаты по страховому случаю. Поэтому в случае ошибок консультанту и клиенту надо просто каким-то образом договариваться друг с другом.

Об аредаторах

Участники дискуссии по проблемным арендаторам в рамках CRE Summit 2011 рассказали о случаях из практики работы с проблемными арендаторами.

Валентина Антипова, директор департамента торговой недвижимости NAI Becar, заметила, что проблемные арендаторы в офисах – это неплатежеспособные арендаторы. А в торговой недвижимости можно выделить три группы проблемных арендаторов: неплатежеспособные арендаторы, арендаторы, которые нарушают правила ведения коммерческой деятельности и портят внешний вид объекта, и арендаторы, которые не соответствуют заявленному имиджу.

- Чтобы легче решать вопросы с проблемными арендаторами, мы в договорах предусматриваем четкую эскалацию, четкий выход из объекта. Нужно также понять, кто виноват в проблемах арендатора: объект, арендодатель или сам арендатор, - рассказала госпожа Антипова. - Если мы понимаем, что проблема не у нас, а у арендатора, мы тратим время на ликбез – примерно в течение месяца смотрим, как работают продавцы, как стимулируются продажи и т.п., даем советы, и если ничего не получается, расстаемся.

Евгений Гриханов, «Глобал Девелопмент», остановился на сложностях работы с иностранными компаниями. Представительства иностранных компаний часто имеют совсем небольшой штат сотрудников, все решения принимаются на уровне Европы. Поэтому порой бывает, что когда надо продлевать договор аренды, никто «еще не готов говорить».

- УК надо своевременно начать решать эту проблему, учитывая необходимое время для согласования нового договора с европейским офисом арендатора, - посоветовал эксперт.

Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи групп», отметил, что существует пропасть в подходе к проблемным арендаторам в офисах и ТЦ.

- Самый лучший арендатор для офисов – слепоглухонемой капитан дальнего плавания, который ничего не видит, не слышит и подолгу отсутствует, - образно выразился он. - Главная проблема, с которой мы столкнулись в офисах не снижение ставки аренды. Я вообще не считаю это проблемой, это нормальный процесс, где просто нужно убедить партнеров, что твоя позиция обоснована. Главная сложность – это сокращение площадей. С крупными компаниями, монополиями приходится вести переговоры очень тактично, потому что иначе УК приходится решать вопрос, что делать с освобожденными площадями.

Что касается ритейла, то, по мнению эксперта, один месяц дебиторки уже показывает УК, что с арендатором что-то не так, что появилась проблема и надо начинать переговорный процесс. Второй уровень проблемности в работе с ритейлом – расставание с арендатором. В России плохо защищаются права арендодателя в случае, например, ареста имущества арендатора. Третья проблема – судебное преследование.

- Мы держим несколько сотен контрактов. За период кризиса был только один судебный спор, но я никому не советую судиться в этой стране, - заметил Юрий Борисов.

О торговых центрах

В рамках дискуссии «Торговая недвижимость – как атаковать девелопера?» участники саммита пытались ответить на вопрос – кто же диктует условия на рынке торговой недвижимости двух российских столиц и регионов. Мнения экспертов разделились. Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости IM Company отметил, что в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и в городах-миллионниках — это девелоперы, в регионах — арендаторы. А управляющий партнер City Marketing Алексей Ванчугов утверждал, что в ближайшее время мы повсюду можем прийти к рынку арендаторов.

- Если продажи в торговом центре оставляют желать лучшего, откуда ритейлер возьмет деньги на аренду помещения? – заметил он. - Поэтому игроки торгового сектора должны придерживаться схемы «арендатор-девелопер», так как там, где выигрывает первый, выигрывает и второй.

Эксперты также отметили, что на позицию арендаторов и собственников торговой недвижимости в большей степени влияет не месторасположение ТЦ – в Москве или регионах, - а успешность и раскрученность конкретного объекта.

Еще участники дискуссии подчеркнули, что сегодня рынку необходима эволюция торговых центров в торгово-развлекательные. Увеличение площадей развлекательных зон в ТЦ специалисты назвали одним из главных трендов последнего времени. При этом они констатировали, что наличие в торговом центре зоны развлечений больших денег собственнику не принесет. Для кого-то это даже слишком затратное направление. Однако если сделать зону интересной и познавательной для взрослых и детей, социальная значимость всего проекта в целом повысится, а это, в свою очередь, приведет к увеличению покупательского трафика в ТЦ.




05-07-2011 10:39
Соб. инф.


События
Санкт-Петербургский городской туристический информационный центр
Информнаука
 







Rambler's Top100 Яндекс цитирования